임대차계약서에 서명했다고 보증금이 곧바로 보호되는 것은 아닙니다. 실제 입주와 전입신고, 확정일자가 각각 어떤 역할을 하고 언제 효력이 생기는지 알아두면 권리 순서를 확인하는 데 도움이 됩니다.
대항력은 입주와 전입신고로 갖춥니다
주택임차인이 집을 인도받아 거주하고 주민등록을 마치면 제3자에게 임대차를 주장할 수 있는 대항력이 생깁니다. 주민등록은 전입신고로 갖추며, 대항력은 두 요건을 모두 충족한 날의 다음 날부터 발생합니다. 따라서 계약서를 먼저 쓰거나 전입신고만 해두고 실제로 입주하지 않은 경우에는 대항력 요건을 갖추지 못할 수 있습니다. 이사와 전입신고를 마친 뒤에는 등본상 주소가 계약한 주택의 주소와 맞는지도 확인하세요.
확정일자는 우선변제권과 관련됩니다
확정일자는 계약서가 특정 날짜에 존재했다는 점을 공적으로 확인하는 절차입니다. 대항력 요건을 갖춘 임차인이 확정일자까지 받으면, 주택이 경매나 공매로 넘어갈 때 후순위 권리자보다 보증금을 우선 변제받을 수 있는 요건을 갖추게 됩니다. 확정일자만으로 대항력이 생기는 것은 아니므로 입주·전입신고도 함께 챙겨야 합니다. 계약서에 확정일자를 받았더라도 선순위 담보권이나 다른 권리의 존재에 따라 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
자주 묻는 질문
입주 전에도 확정일자를 받을 수 있나요?
계약서가 작성됐다면 입주 전에 확정일자를 받을 수 있습니다. 다만 우선변제권을 갖추려면 입주와 전입신고에 따른 대항력도 필요하므로, 확정일자만 먼저 받아두었다고 보증금 보호가 완성되는 것은 아닙니다.
이사 당일 설정된 근저당권은 어떻게 되나요?
대항력은 입주와 전입신고를 마친 날의 다음 날부터 생깁니다. 따라서 같은 날 근저당권이 설정되면 임차인의 대항력보다 먼저 순위를 가질 수 있어, 계약 전후로 등기부등본을 확인하고 전입신고를 미루지 않는 것이 중요합니다.