월세가 밀렸다고 계약이 즉시 자동 종료되는 것은 아닙니다. 주택 임대차에서는 연체액이 두 달분 월세에 이르면 임대인이 계약을 해지할 수 있지만, 연체액 계산과 해지 통보 여부를 따져봐야 합니다.
연체액은 ‘두 달분’으로 계산
민법상 임대인은 임차인의 차임 연체액이 2기의 차임액에 달하면 계약을 해지할 수 있습니다. 매달 연속해서 두 번 내지 않은 경우만 뜻하는 것은 아니며, 일부씩 미납한 금액이 쌓여 기준액에 이른 경우도 문제가 될 수 있습니다. 예를 들어 월세가 50만 원이라면 미납 월세 합계가 100만 원에 이르는지가 기준입니다. 다만 관리비나 공과금이 미납됐다는 사정만으로 곧바로 ‘차임 2기 연체’가 되는 것은 아니므로 항목과 계약 내용을 구분해야 합니다.
해지 통보와 갱신 거절은 구별
기준액에 도달해도 계약이 저절로 끝나는 것은 아닙니다. 임대인이 해지 의사를 임차인에게 표시해야 하며, 분쟁에 대비해 통보 내용과 도달 사실을 문자·내용증명 등으로 남기는 편이 좋습니다. 한편 계약갱신요구권과 관련해서는 임차인이 2기 차임액에 이르도록 연체한 사실이 있으면 임대인이 갱신을 거절할 수 있습니다. 이미 갚았더라도 과거 연체 사실이 갱신 판단에 영향을 줄 수 있어 해지 문제와 따로 살펴야 합니다.
자주 묻는 질문
월세를 나중에 모두 갚으면 해지를 막을 수 있나요?
해지 통보 전후의 변제 시점과 구체적인 사정에 따라 다툼이 생길 수 있습니다. 연체액과 납부일을 확인하고, 해지 통보를 받았다면 임의로 계약이 유지된다고 단정하지 않는 것이 안전합니다.
임대인이 전화로 해지한다고 해도 효력이 있나요?
해지 의사 표시가 상대방에게 전달됐다면 반드시 서면이어야 하는 것은 아닙니다. 다만 통화 내용이나 전달 시점이 다투어질 수 있으므로 통보를 받거나 할 때 기록을 보관하세요.